中海旧将操刀，上海网红盘现“蹊跷认购”

铺天盖地的广告宣传让本就不乏卖点的普陀长风板块的嘉佰道成了近期出圈的上海顶流红盘。

即便均价从拿地时的联动价硬生生每平上涨6000元至10.4万元，嘉佰道依然不愁卖。为期4天半的认购期里，嘉佰道422套房源获1000组认购，这是一个堪称“理想”的表现，237%的认购率既保证了项目热度，距离250%的些微距离又让项目不必触发积分，确保低分高质选手的参与。

这一认购结果引发了维权，大批购房者因材料审核周期长、多次被驳回，导致迟迟无法完成认购，他们将矛盾指向开发商人为筛客，投诉至相关部门，甚至涌进售楼处报警要求认购。

这场由嘉佰道重金营销而后走势失控的闹剧还在继续。

01

驳回理由五花八门

5月19日9时—5月23日12时是嘉佰道的认购期，为了错峰，购房者须先在线上预审并提交认购资料，资料审核通过后方可预约现场认购。新上海人陈锋（化名）的公司正位于嘉佰道对面，考虑到出行方便，符合预算，又熟悉环境，便打算入手嘉佰道。

和多数购房者一样，他也看中103平方米的3房，该面积段在长风板块较为稀缺，是认购热门，这次有300多套是该户型。面对大批竞争对手，初时陈锋颇有信心，“我有八十多分，触发积分制也不怕”。但没料到，他倒在第一关。

5月21日，陈锋在线上提交了初审材料，等待审核通过后预约线下认购。一天过去，材料仍处于“待审核”状态，较长的审核期和逼近的截止时间让他逐渐焦虑，也嗅出一丝异样，“这与之前认购其他项目不同，开发商似乎并不着急”。

卡在最后一天（5月23日）凌晨，陈锋收到了审核未通过的结果，原因是“产调单的拉取日期是5月18日，不符合5月19日之后拉取的要求”。可据其提供的产调单，拉取时间显示5月20日，并非开发商原因中的“5月18日”。

受访者提供的产调单显示日期为2024年5月20日

无奈之下，他只能重复提交一遍材料，而这次直至认购结束，也未有反馈。不愿错过机会的陈锋在23日上午带着全部材料来到现场认购地点外，与开发商交涉，他想着“如果线上很慢就线下审核，重点是先完成认购”，最终未能成行。

和陈锋类似的遭遇不在少数。5月22日，不少“待审核”的购房者赶到售楼处要求尽快给出结果，开发商也承诺加速，可没料到这些结果竟是“不通过”。

23日凌晨，一些购房者收到审核未通过的通知，原因五花八门，甚至有些不合理或“没必要”：“提供了父母的结婚证，还要补充材料证明他们的婚姻关系，不知道除了结婚证，还有什么更能证明婚姻关系”“年薪六七十万却被说流水不够，关键我们首付70%，不了解开发商判断逻辑”“要求单身人士提供结婚证明”“没有曾用名的要提供曾用名产调”……

种种经历让购房者费解，“开发商是否不想卖？”有多次打新经历的购房者告诉记者，其认购过三四个新盘，基本是同样的材料，从未遭遇这样的情况。

此外，资料被打回后的机制也被认为是故意设计。黄石（化名）曾四次上传材料，每次都有新问题，“被打回时，系统会指出某项存在问题，并默认其他项无误锁住不允许修改，只能修改提示的部分，重新提交后打回的理由又是之前认为没有问题的部分，如此往复”。

受访者的资料审核状态处于“待审核”

02

审核尺度前后不一

如果只是审核严格，或许投诉声不会这么大，认购前后期标准不一致、存在人为操作是点燃购房者怒火的关键。

白杨（化名）是成功闯过认购关卡的购房者，即便她的材料存在明显瑕疵。

认购首日（5月19日），白杨的资金尚在理财产品中没有赎回，无法提供冻资证明进行初审，但第二天一早，其销售便催促白杨赶紧提交线上材料，并称“如果冻资来不及，提交其他材料证明有足够的资金也行”，包括白杨的户口本信息也有瑕疵，但材料依然在20分钟内审核完毕并通过了。

当时白杨感觉“审核挺宽松”，后来其才陆续从其他购房者处了解到审核的尺度如此紧张。她直白地说，“如果按照这个标准，我的材料是不合格的。”

同时，有购房者反馈，认购前期是较为宽松的，5月20日是审核尺度不一致的转折点。

据新房摇号助手统计，5月19日嘉佰道认购180+组，次日350+组，两天合计530+组，认购率已超125%。这还未算上线上材料没来得及审核或未通过的购房者，换言之，在5月20日甚至是5月19日，嘉佰道已经对这次认购有了大致的预期——认购人数不少。

对于此次认购的“不寻常”，市场猜测有两个可能，一是开发商为了尽快回笼资金，筛选付款情况好的客户；另一个是不想触发积分制。

据记者了解，目前投诉未能认购的意向购房者均为认购103平方米的，其中多人付款方式较优，可首付七成、八成，甚至全款，但依然不被“热情”对待。

有业内人士分析，若触发积分制，一些低积分购房者或会无缘此次开盘，而项目有几十套260和360平方米的大户型，总价约2700万和3700万元，意向客户多为二套选手，积分不太高，若无缘入围，其在该总价段可选择范围广，或许就不会再购买，“该事件显然更倾向于此”。

由于部分购房者的线上材料在认购结束都未审核完毕，诸多投诉声中，开发商迫于压力，延期审核。5月25日，又有约20人完成认购。据项目官方披露，嘉佰道初审通过1007组、最终认购1000组，未触发积分制。

如陈锋、黄石等，仍是接到了“未通过”的通知，理由同样不被他们接受。陈锋称，这次原因是“缺未成年子女户籍证明”，可户口簿证明只能上传9张图，根本放不下。

记者曾以购房者身份致电普陀区房管局，工作人员回复，房管局已督促开发商尽快审核，最终所有线上认购材料均已审核完毕，若对审核结果有异议，可与开发商沟通具体详情。

记者也向开发商宸嘉发展方面求证情况是否属实，但截至发稿，暂未回应。

03

浮现“中海旧将”

嘉佰道背后的操盘者宸嘉发展是一家年轻的房地产企业，成立尚未满4年。

企查查显示，宸嘉发展成立于2020年11月，由香港企业宸嘉发展有限公司持股100%，法定代表人为郭斌，崔帅任总裁、执行董事，梁飞任监事。巧合的是，三人此前都曾在中海任职。其中，崔帅曾担任中海地产上海公司总经理，梁飞为副总经理，而郭斌曾任中海地产海南公司总经理。

2022年6月普陀长风地块出让时，仅有宸嘉发展联合体一家新面孔报名，首次露面便选中这宗住宅、办公混合用地，叠加63.7亿元的起拍价，资金要求高、开发难度大。彼时外界好奇，这个“新人”底气何在？

崔帅的出现，让疑问似乎有了解答。

这个名字，熟悉上海市场的人并不陌生。

其曾为中海上海公司总经理，在他带领下中海在上海业绩一路狂飙，2020年中海以227.6亿元的权益金额在年末连升3席拿下上海市场第一的位置，领先第二名万科约27亿元，这是中海进入上海以来的高光时刻。也是这一年，因涉“围标”事件，崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，而后其被免去上海总经理一职。

从崔帅过往在上海的任职情况来看，其对普陀区市场颇为熟悉。

2017年，中海地产在上海拿下4宗地块，在沪土储从2016年的57.3万平方米增长至87.3万平方米，缓解了土储饥渴。2018年6月，崔帅被选举为普陀区第53选区的（石泉组）区第十六届人大代表；同年，中海开始涉足普陀区旧改，其以93.99亿元包揽了普陀区“红旗村”改造项目的四宗地块，是上海核心区当年出让的最大规模综合体之一。2020年前两个月，中海又以联合体形式拿下普陀红旗村三宗地块。在中海登顶上海市场的2020年，普陀区两个项目中海臻如府和中海汇德里，为其贡献权益销售额超119亿元，撑起全年业绩的半壁江山。

某种程度上，深耕普陀让崔帅业绩得以飞升。

从中海离职后，崔帅沉寂数月于2020年底加入宸嘉发展。

企查查显示，目前，宸嘉发展控制28家企业，其中一家宸嘉新宥（上海）企业发展有限公司，地点就在上海嘉佰道附近的长风国际大厦，崔帅自2020年11月创立以来便担任该公司董事长，直至2024年5月23日卸任，也就是上海嘉佰道认购的最后一天。

有公开资料指出，宸嘉发展背后的实控人是国华人寿的老板刘益谦，当时与宸嘉发展联合拿下普陀长风地块的惠州奥林匹克花园置业投资有限公司也与国华人寿有着千丝万缕的联系。

“背靠大树”，加上熟手操盘，宸嘉发展很快在业内闯出了名堂。

如今，上海嘉佰道项目的入市，让宸嘉发展再度“走红”，只是这次“走红”也掺杂着大量争议与投诉。

记者 左宇

编辑孙婉秋