越秀地产“三道红线”保持绿档，知名投行维持“买入”评级

2023年，在房地产行业持续调整和消费者信心有待恢复等多重挑战之下，越秀地产凭借积极的投资策略和稳健的财务表现，成为行业内少数保持销售业绩正增长的房企。

3月26日，越秀地产股份有限公司（00123.HK，以下简称“越秀地产”）发布2023年年度业绩报告。报告期内，越秀地产实现营业收入802.2亿元（人民币，下同），同比上升10.8%。核心净利润达34.9亿元，按核心净利润的派息比率为40%。

越秀地产的业绩和销售表现，获得了多家境内外知名投行、券商机构认可。中金公司、平安证券、国金证券、申万宏源、花旗银行、开源证券、国信证券、东吴证券、大和资本市场等均对越秀地产维持了“买入”、“推荐”、“跑赢行业”等积极评级。

销售逆势增长，目标2024年实现销售正增长

2023年，越秀地产坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略，聚焦优势区域和核心城市持续深耕，实现全年累计合同销售金额1420.3亿元，同比增长13.6%。其中，大湾区为越秀地产贡献了超50%的销售额，同比上升20%；华东地区的全年贡献占比达到26%。越秀地产管理层公布2024年的合同销售目标预期为1470亿元。

平安证券发布研究报告称，越秀地产2024 年可售货值约2700 亿元，当前95%土储（按面积）位于一二线城市，充裕货值叠加优势布局有望支撑2024 年销售目标实现。中金公司表示，越秀地产土储布局优越，叠加扎实的产品力和市场化的激励体制，认为越秀地产2024年销售金额有望实现稳中有增。

申万宏源、东吴证券、汇丰银行、建银国际表示，越秀地产提出2024年销售目标1470亿元，同比增加3.5%，彰显出发展信心。

坚持有价值的投资，多渠道补充优质土储

2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约人民币1300亿元。截至2023年末，越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米。

中金公司表示，越秀地产2023年通过TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等多元化增储渠道补充优质土储，新获项目均位于超高或高能级城市，夯实了资源禀赋；预计其在2024年仍将凭借财务优势择机补充优质土储。平安证券表示，越秀地产在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率。申万宏源表示，越秀地产2023年新增地块全部布局在一二线城市，坚持六位一体多元拿地，多元化拿地占比53%，TOD、城市运营拿地已崭露头角。

花旗银行、国信证券、开源证券、东吴证券表示，越秀地产基本面良好，在核心城市保持高质量的增长，拥有充足的土地储备及优质的TOD项目和城市更新项目，巩固了在大湾区市场领先、广州市场份额居首的地位，具备可持续增长能力。汇丰银行认为，越秀地产优质土储的价值将在未来几年得到释放。

融资成本持续下降，财务状况保持稳健

年报显示，越秀地产财务继续保持稳健，“三道红线”数据保持绿档。截至2023年末，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍；全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%，期末平均借贷成本进一步下降至3.63%；完成供股，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。

申万宏源、东吴证券、国信证券表示，越秀地产融资成本在行业中领先，债务结构良好，在当下市场环境可以更从容地获取高质量土地。中金公司、建银国际表示，越秀地产作为广州市属国企融资优势突出，得益于供股增厚权益和回款高效，夯实了稳健的财务表现，保持了良好的信用评级和“三道红线”绿档。平安证券表示，越秀地产灵活运用境外人民币自贸区债、点心债降低境外融资成本、供股获超额认购，这些融资优势支撑了越秀地产的发展。

此外，中金公司认为，越秀地产的估值位于2016年以来中枢水平的一倍标准差以下，具备较强吸引力。平安证券表示，越秀地产为行业内少数维持较高投资强度、销售正增长的房企，在核心城市拿地精准，叠加强股东背景及融资优势，仍维持“推荐”评级。